Immobiliensanierung

Sanierung seines Immobilieneigentums

Die Immobiliensanierung - Auf was Immobilieneigentümer wert legen!

Gemäß einer repräsentativen Umfrage plant jeder vierte Immobilienbesitzerin Deutschland in den nächsten Jahren die Sanierung seines Immobilieneigentums. Immobilienbesitzer möchten insbesondere in energiesparende Maßnahmen wie Dämmung sowie in einem Austausch der Heizungsanlage investieren.Durch energiesparende Maßnahmen lassen sich rund ein Drittel der Energiekosten dauerhaft einsparen. Viele Besitzer von älteren Häusern und Wohnungennutzen die Sanierung dazu, gleichzeitig das Bad und die Küche zu erneuern unddurch einen Aus- oder Anbau, sofern möglich, mehr Wohnraum zu schaffen.Die Maßnahmen führen für Mieter zwar in der Regel zu Mieterhöhungen,gleichzeitig wird das Wohnen in dem sanierten Objekt attraktiver. In der Regelkönnen 11 % der Sanierungskosten auf die Mieter umgelegt werden. Eigentümerprofitieren nach Sanierungsarbeiten von einer Wertsteigerung sowie dem Gefühl etwas Gutes für die Umwelt und das Klima getan zu haben.

Immobiliensanierung: Informationen im Überblick

Instandhaltung oder Modernisierung in Form von Sanierungsarbeiten

Grundsätzlich sollten Eigentümer bei ihrer Planung zwischen Instandhaltung und Modernisierung unterscheiden. Bei einer Instandhaltung werden kleine Schäden,beispielsweise Risse im Mauerwerk oder lose Dachziegel, schnell und unkompliziert behoben. Wenn nach vielen Jahren das Ziegeldach komplett erneuert oder die Fassade neu gestrichen werden muss, handelt es sich ebenfalls um eine Instandhaltungsmaßnahme. Dies, weil durch die Maßnahme nicht der Wert des Objekts gesteigert, sondern lediglich der Wertverlust gebremst wird. Handelt es sich bei dem Anstrich oder derDachreparatur jedoch um eine Maßnahme, welche mit einer Wärmedämmung verbunden ist, steigert diese den Wert des Objekts dauerhaft. Der Zustand des Hausesverbessert sich, die Wohnqualität für Bewohner kann gesteigert und die Nutzungsdauer verlängert werden.Gut zu wissen ist, dass sich nicht alle Modernisierungsmaßnahmen gleich wertsteigernd auswirken. Zudem hängen die genauen Prioritäten in der Regel von der Lage des Objekts ab. Aktuell entscheiden sich Eigentümer besonders häufig für die Sanierung von Badezimmern und Küchen, für einen hochwertigen Innenausbau (zum Beispiel mit Naturstein oder Parkett), neue Fenster und dem Einbau einer Heizungsanlage, die mit Brennwerttechniken oder erneuerbaren Energien arbeitet.Gerade für Mietobjekte hat das Kriterium Energieeffizienz in den letzten Jahren einen sehr hohen Stellenwert eingenommen. Insbesondere da die Nebenkosten immer weiter steigen, entscheiden sich viele Wohnungssuchende aus Kostengründen für Objekte, die bereits über moderne und energieeffiziente Techniken verfügen.

Was ist zu beachten? 

Eine Immobiliensanierung ist sinnvoll, um die Umwelt und den Geldbeutel zu schonen. Gerade die Verknappung der fossilen Brennstoffe ist eine große finanzielle Belastung. Vor zehn Jahren mussten für einen Liter Heizöl noch 35 Cent bezahlt werden, heute sind es bereits 95 Cent. Durch eine energetische Sanierung und diedamit einhergehenden Maßnahmen kann der Energiebedarf eines Hauses langfristig gesenkt werden und ineffiziente Altgeräte werden durch effiziente Neugeräteausgetauscht. Welche Maßnahmen sich für welches Objekt anbieten, ist immer individuell. In den meisten Fällen lohnt sich der Fensteraustausch, die Dämmung der Fassade, dieDachdämmung und der Einbau einer Wärmepumpe. Eigentümer sollten sich im Vorfeld informieren, welche Maßnahme für ihr Objekt besonders sinnvoll ist. Es sollte hierfür unbedingt ein Experte hinzugezogen werden.

Varianten und deren Nutzen

Eine energetische Immobiliensanierung ist natürlich nicht kostenlos. Aus diesem Grund sollten sich Eigentümer im Vorfeld genau informieren, welchen Maßnahmen beim jeweiligen Objekt Sinn machen. Eine Objektsanierung ist immer ein relativ langer Prozess, der entsprechend eine lange Vorbereitungs- und Planungszeit inAnspruch nimmt. Der Fokus sollte immer darauf liegen, mit den Maßnahmen die Heizkosten zwischen fünf bis 20 % zu senken. Dies ist bei einer optimalen Ausführungabsolut realistisch Die Amortisationszeit unterschiedlicher Maßnahmen liegt in der Regel zwischen 8 und 15 Jahren.

Fenster tauschen

Ein Fenstertausch ist dann sinnvoll, wenn nur einfach verglaste Fenster verbaut wurden. Besonders lohnenswert ist dann ein Wechsel auf zweifach verglaste Fenster.Die Variante der dreifachen Verglasung bietet sich nur dann an, wenn die Fassade bereits gedämmt ist oder dies in Planung ist.

Die Installation einer neuen Heizung

Der Einbau von modernen Öl-/Gasbrennwertkesseln senkt den Energiebedarf erheblich. Dies unabhängig davon, mit welchem Brennstoff bislang geheizt wurde. Die Installation einer Solarthermieanlage Mit einer Solarthermieanlage wird die Wärme der Sonne genutzt, um das Heizwasser fast kostenlos zu erwärmen. Auch wenn in Deutschland die Sonne nicht so häufigscheint wie in südlichen Ländern, lohnt sich der Wechsel auf eine solche Anlage in jedem Fall.

Die Fassadendämmung

Eine Fassadendämmung senkt die Wärmeverluste. Bewohner müssen dadurch weniger heizen und können sich im Herbst und Winter über das Gefühl viel wärmererWohnräume freuen.

Die Dachdämmung

Die Dämmung des Daches bietet grundsätzlich ein ähnlich hohes Einsparungspotenzial wie die Dämmung der Fassade. 

Finanzielle Vorteile

Seit Januar 2020 können sich Sanierer über höhere Fördermöglichkeiten für ihr Sanierungsvorhaben freuen. Die finanzielle Förderung wird in Form von Steuererleichterungen und Fördergeldern angeboten. Die staatlichen Förderprogramme zur Immobiliensanierung setzen zwei Schwerpunkte:

• die Barrierefreiheit

• die Energieeffizienz 

Für Einzelmaßnahmen wird ab diesem Jahr ein Steuerbonus gewährt. Einzelmaßnahmen, wie zum Beispiel die Fassadendämmung, wurden von der KfW als förderungsfähig bewertet. Verteilt auf drei Jahre können maximal 20 % der Aufwendungen von der Steuer abgesetzt werden.Auch für Maßnahmen zum Effizienshausstandard hat die KfW erst kürzlich Investitions- und Tilgungszuschüsse eingeführt. Genaue Informationen zu den Förderungsmöglichkeiten können beispielsweise in der IVPU-Broschüre "Förderprogramme für die energetische Sanierung" nachgelesen werden. Grundsätzlich müssen sich Immobilienbesitzer zwischen den Steuererleichterungen und den Förderbeträgen entscheiden. Beide Vergünstigungen können parallelnicht in Anspruch genommen werden. Bevor sich Eigentümer für eine Förderung entscheiden sollten diese auf die folgenden drei wichtigen Kriterien achten:

1. Um förderfähige Dämmungen von Bauteilen, wie zum Beispiel Wände, Geschossdecken und Dachflächen, durchführen zu lassen, muss im ersten Schritt nachgewiesen werden, dass die hierfür vorgegebenem technischen Voraussetzungen erfüllt werden. Bei der Steuervergünstigung hingegen ist es ausreichend, wenn der beauftragte Handwerker die Fachunternehmererklärung ausfüllt. Bei der KfW ist immer eine Energieberatung im Vorfeld verpflichtend.

2. Um einen effizienten baulichen Wärmeschutz zu erzielen, ist es ratsam, eine Hochleistungsdämmung vorzunehmen. Mit schlanken Aufbauten und der Tatsache,dass der Wärmedurchgang auf ein Minimum reduziert wird, erfüllen Hochleistungsdämmungen die Anforderungen für eine finanzielle Förderung.

3. Bei der Einkommenssteuererklärung können Steuerermäßigungen geltend gemacht werden. Vor Beginn der Sanierungsarbeiten ist es nicht notwendig, die Steuererleichterungen zu beantragen. Bei einer KfW-Förderung hingegen muss immer vor dem Start der Sanierung ein Sanierungsberater beauftragt werden.

Abgesehen von der KfW gibt es einige andere Institute, die eine Immobiliensanierung mit Fördergeldern unterstützen. Bei den jeweiligen Anbietern kann es regionalunterschiedliche Möglichkeiten geben. Grundsätzlich muss die Förderung im Vorfeld und vor der Leistungsgewährung mit dem potenziellen Geldgeber besprochen werden. Die Beantragung von Fördergeldern muss schriftlich erfolgen.

Die Steigerung des Werts einer Immobilie nach der Modernisierung

Mithilfe einer Online-Immobilienbewertung können Immobilieneigentümer schon bevor die ersten Arbeiten begonnen haben, prüfen, ob eine verbesserte Dämmung,der Austausch der Fenster, ein Heizungswechsel sowie weitere mögliche Maßnahmen den Wert des Objekts steigern. Um aussagekräftige Informationen zu erhalten, muss der Immobilienbesitzer lediglich einige Daten zum Objekt online eingeben. Das Programm greift nach der Dateneingabe auf vergleichbare Objekte in der Wohngegend zurück und überträgt die Daten auf das zu prüfende Objekt.Die geplanten Modernisierungsmaßnahmen sowie mögliche Alternativen lassen sich so schnell durchspielen und auf ihre Wirtschaftlichkeit prüfen.

Vor- und Nachteile der Immobiliensanierung

Im Vergleich zu herkömmlichen Modernisierungsmaßnahmen bietet eine Immobiliensanierung viele Vorteile. Zum einen können Immobilienbesitzer etwas fürdie Umwelt und das Klima tun, zum anderen können diese die Heizkosten erheblich und auf lange Sicht senken. Darüber hinaus verbessert sich nach der Sanierungauch noch das Wohnklima. Im Sommer ist das Gebäude angenehm kühl, im Winter schön warm.Zudem können Immobilienbesitzer durch die Aufwertung ihres Objekts ihre Reputation verbessern. Viele Wohnungsinteressenten suchen bewusst gerade erst sanierte Wohnungen, da diese niedrigere Nebenkosten haben. Auch das gute Gewissen in Bezug auf den Umweltschutz spielt eine immer wichtigere Rolle. Nichtsdestotrotz gibt es auch ein paar Nachteile, die mit einer Immobiliensanierung verbunden sind und die Eigentümer bei ihrer Planung nicht außer Acht lassen sollten. Die Anlagen und Techniken sind teuer in der Anschaffung und reißen trotz finanzieller Förderprogramme erst einmal ein finanzielles Loch ins Budget. Zudem sindgerade moderne und besonders umweltschonende Techniken noch nicht vollständig ausgereift. Das heißt, dass es bei einer fehlerhaften Umsetzung schnell zuunangenehmen und teuren Nebeneffekten (beispielsweise der Bildung von Schimmel) kommen kann.