zur Übersicht aller Blog-Beiträge

Blog-Beitrag zum Thema: Immobilieninvestments: Immobilien vs Immobilien Aktien

Ausgestellt am 04.02.2026 in Blog-Beiträge (Autor: Michael Zsilla)

Immobilieninvestments

Immobilieninvestments sind Investitionen in Immobilien, zum Beispiel in Form von Direktkäufen von Immobilien oder in Form von Immobilien Aktien.

Der Direktkauf einer Immobilie ist ein Immobilieninvestment, bei dem man alleiniger Besitzer des Objekts wird und die volle Kontrolle über die zukünftige Entwicklung hat. Die Immobilie lässt sich beispielsweise selbst bewohnen oder vermieten und es ist möglich, den Wert der Immobilie durch gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen zu steigern.

Immobilien Aktien sind eine Art von Immobilieninvestment, bei dem man Anteile an einem Unternehmen in der Immobilienbranche kauft. Die meisten Immobilienunternehmen, von denen man Aktien kaufen kann, sind Unternehmen, die große Immobilienbestände besitzen und mit Immobilien handeln. Vonovia ist zum Beispiel ein bekannter an der Börse notierter Wohnungskonzern, von dem sich Aktien kaufen lassen. Die Immobilienunternehmen nutzen das aus den verkauften Aktien gewonnene Kapital, um weitere Investitionen vorzunehmen, während man als Aktienkäufer im Gegenzug an den Gewinnen beteiligt wird.

Beispielsweise sind REITs (Real Estate Investment Trust) eine besondere Form von Immobilienaktien. REITs sind von der Körperschaftssteuer und von der Gewerbesteuer befreit, sodass ein größerer Teil der Gewinne einbehalten werden kann. Im Gegenzug sind REITs stark reguliert und müssen unter anderem mindestens 90 % ihrer Gewinne an die Aktionäre auszahlen.

Wenn Sie an Immobilien interessiert sind, bieten sich die Immobilieninvestments von INCITA an. Mit INCITA erhalten Sie einen zuverlässigen Partner, der sich mit Immobilien Investments auskennt und kluge strategische Entscheidungen trifft, um die Risikodiversifikation und die Rendite zu optimieren.

Im Folgenden sind Immobilien und Immobilien Aktien nach diversen Kriterien wie Risiko, Rendite und Anlagezeitraum miteinander verglichen.

Überblick Inhalte:

• Risiko
• Rendite
• Anlagezeitraum
• Liquidität
• Steuern

Risiko

Immobilien gelten allgemein als relativ sichere Anlage, weil Immobilien einen greifbaren Sachwert verkörpern. Generell wird davon ausgegangen, dass der Wert von Immobilien im Laufe der Zeit steigt. Durch die langfristige Wertsteigerung bieten Immobilien eine solide Absicherung gegen Wertverlust des eigenen Kapitals durch Inflation.

Auch wenn Immobilien gemeinhin als sicher gelten, gibt es Risiken. Die Immobilienpreise sind diversen Schwankungen unterworfen, die nicht immer absehbar sind. Es ist zum Beispiel möglich, dass man eine Eigentumswohnung kauft und Jahre später bei dem Versuch, die Wohnung zu verkaufen, feststellt, dass die Nachfrage nach Eigentumswohnungen in der Region zurückgegangen ist. Durch die geringere Nachfrage hat sich der Wert der Wohnung dann verringert.

Es gibt bei Immobilien verschiedene Risikoklassen: Core, Core Plus, Value-Add und Opportunistic. Die Risikoklassen geben einen Eindruck davon, wie hoch das Risiko des Immobilieninvestments ist. Core-Immobilien haben ein relativ geringes Risiko. Core Plus- und Value-Add-Immobilien haben ein mittleres Risiko. Opportunistische Immobilien tragen ein sehr hohes Risiko.

Immobilienaktien tragen im Vergleich zu Immobilien generell ein höheres Risiko, weil ihr Wert maßgeblich vom Aktienmarkt abhängt. Die Schwankungen auf dem Aktienmarkt lassen den Wert von Immobilienaktien steigen oder fallen. Es lassen sich keine sicheren Vorhersagen machen.

Rendite

Bei Immobilien ergibt sich die Rendite aus Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Mieteinnahmen sind darauf ausgelegt, einen konstanten Cashflow zu erzeugen. Für Wertsteigerungen werden gezielte Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen umgesetzt, sodass sich die Immobilie später gewinnbringend verkaufen lässt. Konkrete Sanierungsmaßnahmen sind beispielsweise die Installation einer neuen Heizung und das Einsetzen neuer Fenster zur Steigerung der Energieeffizienz.

Für einen konstanten Cashflow aus Mieteinnahmen ist es wichtig, die Immobilie in einem guten Zustand zu halten und effektives Mietermanagement zu betreiben. Mieter sollten langfristig gehalten und Leerstände vermieden werden. Für langfristige Mieter sollte man offen und klar mit ihnen kommunizieren und ihre Zufriedenheit hoch halten.

Anders als bei Direktkäufen von Immobilien hat man bei Immobilienaktien keinen Einfluss auf die Rendite, weil der Ertrag vom Erfolg des Immobilienunternehmens abhängt, in das man investiert hat. Für eine gute Rendite sollte man vor dem Kauf von Immobilienaktien genau analysieren, bei welchen Unternehmen ein Aktienkauf sinnvoll ist. Es kommt auf eine effektive Investitionsstrategie mit guter Risikodiversifikation an.

Anlagezeitraum

Der Anlagezeitraum von Immobilien ist sehr lang, weil die meisten Immobilien mit Fremddarlehen finanziert werden und diese Fremddarlehen erst über lange Zeiträume abbezahlt werden müssen, bevor signifikante Gewinne erzielt werden. Immobilien eignen sich speziell für Investoren, die an langfristigen und stabilen Erträgen interessiert sind.

Immobilienaktien sind im Vergleich zu Immobilien eher kurz- bis mittelfristig ausgelegt. Kurzfristig kann man mit Immobilienaktien von Kurssteigerungen profitieren, während sich mittel- bis langfristig Kursschwankungen besser ausgleichen lassen.

Liquidität

Immobilien gelten als wenig liquide, weil sich ihr Verkauf in der Regel schwierig und langwierig gestaltet. Bei den meisten Immobilien dauert es viele Monate, bis der Verkauf erfolgreich abgewickelt ist und die Immobilie in Kapital umgewandelt wurde.

Neben der langen Dauer ist mit dem Verkauf einer Immobilie auch ein großer Aufwand verbunden, denn die Immobilie muss für potenzielle Käufer optimal hergerichtet werden, Inserate müssen geschaltet werden und man muss Besichtigungen durchführen. Gegebenenfalls lassen sich diese Aufgaben an einen Immobilienmakler abgeben, doch Immobilienmakler sind mit weiteren Kosten verbunden (in der Regel ein Prozentsatz des erfolgten Verkaufspreises).

Immobilienaktien sind im Vergleich zu Immobilien deutlich liquider, weil sie sich jeder Zeit an der Börse verkaufen lassen. Benötigt man Geld, ist es ein Leichtes, seine Immobilienaktien zu verkaufen und in Kapital umzuwandeln. Es ist jedoch Vorsicht geboten, weil spontane und unüberlegte Verkäufe von Immobilienaktien schnell zu Verlusten führen.

Steuern

Vermietete Immobilien haben den Vorteil, dass sich ihre Anschaffungskosten über viele Jahre hinweg von der Steuer absetzen lassen. Die Anschaffungskosten lassen sich steuerlich absetzen, weil der Gesetzgeber davon ausgeht, dass Immobilien im Laufe von Jahrzehnten durch Gebrauch an Wert verlieren. Diese steuerliche Absetzung des Anschaffungspreises wird Absetzung für Abnutzung (AfA) genannt.

Bei einer vermieteten Immobilie lassen sich außerdem die Maklerprovision, Reparaturkosten, Verwaltungskosten, Betriebskosten und die Kosten für den Steuerberater von der Steuer absetzen. Beim Verkauf einer Immobilie lassen sich Steuern sparen, indem man die Spekulationsfrist beachtet. Die Spekulationsfrist besagt, dass man weniger Steuern zahlen muss, wenn man eine Immobilie zur Vermietung frühestens nach 10 Jahren verkauft. Für selbst bewohnte Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von 3 Jahren.

Im Vergleich zu Immobilien muss man bei Immobilienaktien die Abgeltungssteuer auf die erzielten Erträge zahlen. Die Abgeltungssteuer beträgt in Deutschland 25 %. Zusätzlich zur Abgeltungssteuer kommen ein Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls die Kirchensteuer.