Wertgutachten für Immobilien

Wissenswertes über das Wertgutachten

Mit einem Wertgutachten, für beispielsweise München, kann ein Immobiliensachverständiger einen gesetzlich anerkannten Wert Ihrer Immobilie ermitteln. Für den Preis beim (privaten) Verkauf muss gerade das Wertgutachten aber nicht maßgebend sein. Hier zählt der reine Marktwert, den ein Makler in der Regel anhand von Angebot und Nachfrage genauer einschätzen kann als ein Immobiliengutachter. Das liegt wiederum an den gesetzlichen Vorschriften zum Immobiliengutachten,die Marktmechanismen nur bedingt und teilweise berücksichtigen.


Die wichtigsten Fragen zum Wertgutachten


Was ist ein Wertgutachten?

Ein Wertgutachten ist die Wertermittlung für die Immobilie nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie ermöglicht grundsätzlich drei Verfahren der Wertermittlung (Sachwert-, Vergleichswert- und Ertragswertverfahren, siehe weiter unten) und lässt sich auf alle Immobilien anwenden.

In der ImmoWertV ist die Anwendung handfester Kennzahlen vorgeschrieben. Das sind unter anderem:

  • Bodenrichtwerte

  • allgemeines Wertverhältnis auf dem Markt für Grundstücke (auf Regionen bezogen, beim Wertgutachten München auf einzelne Münchner Stadtteile)

  • objektspezifische Grundstücksmerkmale wie Baumängel und -schäden oder wirtschaftliche Überalterung

  • Indexzahlen

  • Umrechnungskoeffizienten

  • Vergleichsfaktoren für Grundstücke mit Bebauung

  • Marktanpassungsfaktoren

  • Liegenschaftszinssätze

Ein Wertgutachten für Immobilien umfasst bis zu 30 Seiten. Es nennt die erwähnten Daten mit ihren Berechnungsgrundlagen und enthält zusätzlich umfangreiche textliche Begründungen. Dieses Wertgutachten ist gerichtsfest. Bei einem Streit aufgrund von später entdeckten wertmindernden Faktoren (meistens Baumängeln)wird sich der Richter nach dem Wertgutachten für Immobilien richten, wenn es vorliegt. Immobiliengutachter, in beispielsweise München, erstellen aber auch sehr kostengünstige Kurzgutachten oder reine Stellungnahmen zum Verkehrswert. Sieumfassen höchstens drei Seiten, sind aber nicht gerichtsfest.

Wozu braucht man ein Wertgutachten?

Das Wertgutachten (z.B. in München) kann für die Bestimmung des Verkaufspreises, für die finanzierende Bank, bei Vermögensauseinandersetzungen oder auch füreine Sanierung hilfreich sein. Bei Letzterer könnte eine Förderbank wie die KfW ein Wertgutachten München anfordern, wenn es um einen sehr hohen Förderkreditgeht. Der Zweck, an den die meisten Menschen beim Wertgutachten in München denken, ist allerdings der am seltenste anvisierte: die Ermittlung des Verkaufspreises.In der Regel bestimmt ein Makler viel genauer den Marktwert einer Immobilie als jedes Immobiliengutachten. Das Haus kann aufgrund von Angebot und Nachfrage deutlich teurer oder auch preiswerter verkauft werden, als es das Gutachten vermuten ließe.

Zum Problem wird das, wenn sich die Bank nach dem Wertgutachten in München richtet, ein Verkäufer aber deutlich mehr Geld verlangt und dieses auch erhaltenkann, der Käufer jedoch auf den Bankkredit angewiesen ist. Dieser richtet sich nur nach dem Sachwert, der allerdings manchmal eine untergeordnete Rolle spielt. Es gibt darüber hinaus noch einige klassische Anlässe mehr für ein Wertgutachten:

  • Vermögensauseinandersetzungen bei Scheidungs- und Erbfällen

  • Dokumentation gegenüber dem Finanzamt

  • Zwangsversteigerung

  • Entscheidungsgrundlage für den gewerblichen Immobilienhandel

  • Feststellung von Betriebsvermögen

Besonders bei gerichtlichen Vermögensauseinandersetzungen kommen Sie um das Wertgutachten nicht herum. Der Richter wird sein Urteil nach den Daten fällen, die der Immobiliengutachter ermittelt hat. Er ist öffentlich bestellt und vereidigt, sein Immobiliengutachten ist ein gerichtsfestes Beweismittel. Beim Verkauf oder Kauf sollten Sie lieber Ihrem Makler vertrauen. Die teuren Gutachterkosten können Sie sich fast immer sparen, es sei denn, das Haus hat schwer zu bewertende Mängel. Ihr Makler wird Ihnen dann sagen, ob Sie ein Wertgutachten benötigen oder lediglich eine professionelle Kaufberatung notwendig ist.

Was kostet ein Wertgutachten?

Ein Immobiliensachverständiger kann inzwischen sein Honorar frei aushandeln. Es gab einmal eine Bundesverordnung für diese Honorare, sie gilt aber schon seitAugust 2009 nicht mehr.

Entscheidende Faktoren für die Kosten sind:

  • Art der Immobilie

  • Lage des Grundstücks

  • Zustand der Immobilie

  • Art des Gutachtens (Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren)

  • Umfang des Gutachten

  • erwarteter Verkehrswert

Bei Verkehrswerten bis 400.000 Euro müssen die Auftraggeber mit Kosten zwischen rund 800 und 2.000 Euro rechnen. Eine sehr komplizierte Bewertung erhöhtden Preis. Das wäre unter anderem der Fall, wenn es sich um eine Gewerbeimmobilie handelt, die verkauft werden soll, oder wenn zum Beispiel beim Erbbaurecht ungewöhnlich viele Informationen einzuholen sind. Kurzgutachten sind deutlich preiswerter, sie kosten eine Pauschale oder werden nach Honorarstunden berechnet. Doch sie helfen nur begrenzt weiter (siehe oben).

Wer erstellt ein Immobilien Wertgutachten?

Ein Immobiliengutachter ist ein vereidigter, öffentlich bestellter Sachverständiger. Die meisten dieser Gutachter sind Bauingenieure. Sie betreiben eigene Büros und sind dementsprechend in den gelben Seite (auch online) zu finden. Makler können gute Sachverständige benennen.

Wie lange dauert die Erstellung eines Wertgutachtens?

Der Immobiliengutachter begeht mehrstündig die Immobilie, vermisst sie und macht Fotos. Anschließend holt er Informationen aus allen zugänglichen Unterlagenein. Damit erstellt er das Gutachten. Dieser Vorgang kann rund sechs Wochen dauern.

Welche verschiedenen Arten eines Wertgutachtens gibt es?

Ein Wertgutachten für Immobilien kann nach verschiedenen Methoden erstellt werden und dementsprechend auch unterschiedliche Aussagen treffen. Welches Verfahren der Verkehrswertermittlung angewendet wird, hängt vom Zweck des Gutachtens ab. Die genannten Verfahren lassen sich in Teilen auch kombinieren. Aufdiese Weise stellt das Wertgutachten für Immobilien am Ende einen Durchschnittswert dar.

Im Überblick gibt es diese Arten an Gutachten:

Vergleichswertverfahren:

Dieses Verfahren hat seinen Namen (den Vergleichswert), weil es auf der Kaufpreissammlung des regionalen Gutachterausschusses basiert. Wenn in der Region viele Immobilien verkauft werden, existieren dementsprechend viele Daten. Das Ergebnis ähnelt sehr demjenigen eines Maklers – auch dieser vergleicht im Grunde eine zuverkaufende Immobilie mit anderen Objekten und deren Werten, die er gegenwärtig kennt. Das Vergleichswertverfahren wird sehr gern bei Privatverkäufen von Immobilien und Grundstücken eingesetzt, welche die Verkäufer bislang selbst genutzt haben. Die Qualität des Verfahrens hängt auch vom örtlichen Gutachterausschuss unddessen Datensammlung ab. Gutachterausschüsse gibt es in allen Bundesländern (einschließlich Stadtstaaten) und zusätzlich in Bremerhaven. Sie sammeln Kopien allerImmobilienkaufverträge ihres Zuständigkeitsbereiches. Diese erhalten sie von den Notaren. Ob diese Datensammlung vollständig ist, hängt auch von der Kooperation zwischen Ausschuss und Notaren ab. Anschließend werten Experten im Gutachterausschussdie Daten nach mathematisch-statistischen Gesichtspunkten aus und publizieren diese. Auch bei dieser Arbeit können sie mehr oder minder sorgfältig vorgehen. Dieregionalen Makler kennen die Gutachterausschüsse und haben in der Regel eine Meinung dazu, welche die Verkäufer einmal erfragen sollten. Es fließen zudem weitereDaten ein, nämlich Grundstücksmarktberichte und Bodenrichtwertkarten. Das Vergleichswertverfahren kann, muss aber nicht genauer sein als die Einschätzung eines Maklers.

Ertragswertverfahren:

Das Verfahren hat seinen Namen, weil das Wertgutachten für Immobilien unter dem Gesichtspunkt eines möglichen Ertrags der Immobilie erstellt wird. Interessant istdas mithin für Vermieter oder sonstige Gewerbetreibende, die eine Gewerbeimmobilie erwerben möchten. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus möglichen Mieteinnahmen oder Umsätzen eines Gewerbes abzüglich der Kosten für die Immobilienbewirtschaftung. Hier wäre zu beachten, dass die erzielbaren Einnahmen spekulativ sind. Dennoch können sehr genaue Daten existieren. Mögliche Mieteinnahmen werden aus dem aktuellen Mietspiegel und der Auslastungssituation in der Region extrahiert. Der Immobiliengutachter muss außerdem die Kosten für die Bewirtschaftung sehr genau einschätzen. Dafür muss er wiederum den Zustand der Immobilie genau bewerten, denn zu den Kosten gehören auch künftig nötige Sanierungsmaßnahmen.

Sachwertverfahren:

Bei diesem Wertgutachten ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert der Immobilie anhand des Gebäude- und Bodensachwertes. Letzterer richtet sich nachdem örtlichen Bodenrichtwert, während sich der Gebäudesachwert aus den Baukosten für die Immobilie ergibt. Deren Alter und Zustand sind wichtige Faktoren bei derBerechnung. Das Sachwertverfahren, das sehr gern die Banken nutzen, wirkt auf den ersten Blick sehr objektiv. Doch diese Werte weichen am häufigsten vom wirklicherzielbaren Verkaufswert ab. Dafür gibt es viele Ursachen, unter anderem die historisch gewachsenen Bodenrichtwerte, die in vielen Regionen längst nicht mehr derRealität entsprechen. Das hat die Diskussion im Jahr 2019 um eine völlig neue Besteuerung deutscher Immobilien gezeigt. Viele Werte stammen aus den 1930er Jahren. Gerade ein Wertgutachten könnte mit dem Sachwertverfahren zu irrigen Annahmen zum Wert der Immobilie führen. Verkäufer werden dieses Verfahren nicht anwenden lassen, es senktvoraussichtlich den Preis. Die Banken verwenden es beispielsweise, wenn jemand eine Rückwärtshypothek auf seine Immobilie aufnehmen will. Der oftmals geringere Preis, den das Sachwertverfahren nennt, nutzt dann der Bank – sie vergibt eine kleinere Hypothek. Gänzlich unberechtigt ist das nicht. In der Boomstadt München sind die Preise in den letzten Jahren und Jahrzehnten stark gestiegen, doch sie könnten schließlich auch wieder fallen. Damit würden siesich wieder mehr an die tatsächlichen Sachwerte annähern. Im Falle einer Zwangsversteigerung ist der Sachwert für die Bank viel interessanter als ein hypothetisch erzielbarer Vergleichswert.

Was genau umfasst ein Wertgutachten?

Das Immobiliengutachten enthält die genaue Beschreibung inklusive Maße der Immobilie, ihren Zustand, die genaue Lagebeschreibung (exakte Koordinaten), die oben genannten Daten (Bodenrichtwert, Indexzahlen, Umrechnungskoeffizienten, Vergleichs- und Marktanpassungsfaktoren, Liegenschaftszinssätze) sowie die für das gewählte Verfahren nötigen Daten. Beim Ertragswertverfahren wären das beispielsweise die möglichen Mieteinahmen. Am Ende nennt der Gutachter einen exakten Wert oder Wertkorridor.

Unterschied Wertgutachten und Immobilienbewertung?

Das Wertgutachten ist (ausgenommen das Kurzgutachten) gerichtsfest, dafür aber auch kostenpflichtig. Für den reinen Verkauf, erst recht für den Privatverkauf, ist die kostenlose Immobilienbewertung durch den Makler immer hilfreicher. Ein Verkaufspreis ist Verhandlungssache. Nur bei Unklarheiten über Zustand der Immobilie würde das Wertgutachten bei einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung helfen.


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Alexander Bernhardt

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