Erbbaurecht und Erbpacht

Erbbaurecht und Erbpacht: Eigenheim auf fremden Boden

Wer auf der Suche nach einem Grundstück für einen Hausbau ist oder den Kauf einer Immobilie ins Auge faßt, stößt irgentwann auf Angebote von Erbbaurechten und zunächst sieht alles oft viel günstiger aus als der "normale" Kauf eines Hauses oder Grundstücks.

Die erfahrenen Mitarbeiter von Immoxander Immobilienmakler München & Freising kennen aber alle Tücken des Erbbaurechts und begleiten Sie kompetent dabei ein Erbbaugrundstück bzw. eine Immobilie auf einem solchen zu kaufen oder zu verkaufen.

Wichtige Fragen & Antworten zum Thema: Erbbaurecht

Was ist Erbbaurecht?

Gesetzlich geregelt ist es im Erbbaurechtsgesetz: ein Grundstück kann so belastet werden, dass jemandem das Recht zusteht, dieses Grundstück zu bebauen.

Dieses Recht kann verkauft oder vererbt werden. Die Dauer eines solchen Erbbaurechtsvertrags ist frei wählbar, häufig sind 99 Jahre vereinbart. Für das Erbbaurecht ist eine Pachtgebühr - der Erbbauzins - zu entrichten. Diese beträgt in der Regel 4-5% des Grundstückswertes und erhöht sich jährlich gekoppelt an den Lebenshaltungskostenindex.

Der Erbbaurechtsvertrag wird notariell beurkundet. Ihre Berater von Immoxander Immobilien München sind Ihnen gerne beim Aushandeln des Vertrages behilflich. Umgangssprachlich wird oft auch das Wort "Erbpacht" verwendet: dies bezeichnet jedoch den Vorgänger des heutigen Erbbaurechts.

Der Erwerber eines Erbbaurechts erhält Rechte, die denen eines Eigentümers entsprechen, wie das, das Erbbaugrundstück zu beleihen oder das Erbbaurecht zu verkaufen. Allerdings verpflichtet der Erbbaurechtsvertrag den Immobilienbesitzer dazu, das Haus umfassend zu versichern und es instandzuhalten. Die Verwendung der Immobilie muß ebenso geregelt werden wie die Tragung der öffentlichen und privatrechtlichen Lasten und Abgaben.

Will der Grundstückseigentümer verkaufen, so steht dem Erbbaurechtsinhaber ein Vorkaufsrecht zu. Will der Immobilienbesitzer - der Erbbaurechtsinhaber - seine Immobilie verkaufen, so steht dem Grundstückseigentümer ein Vorkaufsrecht zu. Ein rechtlicher Anspruch auf Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages besteht nicht.

Nach Auslaufen des Erbbaurechtsvertrages fällt die Immobilie an den Grundstückseigentümer, dieser muß jedoch den früheren Besitzer in Höhe von zwei Drittel des aktuellen Verkehrswertes entschädigen. Schlägt dieser die Entschädigung aus, so verliert er die Immobilie ohne weitere Gegenleistung! Die Fachleute von Immoxander Immobilienmakler München verfügen über die Kenntnisse, die die Probleme, die ein Erbbaugrundstück mit sich bringt, lösen läßt.

Welche Besonderheiten gibt es beim Erbbaurecht?

Der Hintergrund für die Einführung der Erbbaurecht Immobilie ist die Überlegung des Staates einer breiten Bevölkerungsschicht den Erwerb von Immobilien zu ermöglichen. Der Kaufpreisanteil des Grundstücks ist in vielen Regionen ähnlich teuer, wie die Kosten für den gesamten Aufbau des Hauses. Mit dem jährlich zu zahlenden Erbbauzins im Vergleich zum Kaufpreisanteil des Grundstücks wurde so vielen Menschen der Traum vom eigenen Haus möglich gemacht. Erbbaurechtsgeber sind in der Regel Kommunen, Kirchen und Stiftungen, die über große Grundstücke verfügen, die ansonsten ungenutzt brach liegen würden.

Die Besonderheit beim Erbbaurecht ist, dass Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter zwei unterschiedliche rechtliche Subjekte darstellen. Das Erbbaurecht wird durch einen Vertrag begründet, der zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbau berechtigten geschlossen wird und der im Anschluss notariell beurkundet werden muss. Für die Erbbaurecht Immobilie gibt es ein eigenes Grundbuch, das sogenannte Erbbaugrundbuch.

Folgende Grundbucheinträge existieren nebeneinander:

Grundbuch des Grundstückseigentümers
Eintragung des Erbbaurechts als Belastung in Abteilung II
Eintrag erfolgt an erster Rangstelle damit selbst im Rahmen einer Zwangsversteigerung das Recht bestehen bleibt
Grundbuch vom Erbbau berechtigten (Aufbau wie ein normales Grundbuchblatt)
im Bestandsverzeichnis des Grundbuches sind der Erbbauvertrag, das belastete Grundstück und der Grundstückseigentümer verzeichnet
in Abteilung I, steht der Erbbau berechtigte
in Abteilung II, ist der Erbbauzins ersichtlich
in Abteilung III kann der Erbbau berechtigte Finanzierungsgrundschulden für den Hausbau eintragen lassen

Durch das separate Grundbuch für das Erbbaurecht kann der Erbbauberechtigte das Grundstück belasten, veräußern und auch vererben. Meist wird aber im Erbbaurechtsvertrag geregelt, dass diese Veränderungen der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedürfen.

Der Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel auf eine Laufzeit von 99 Jahren ausgelegt. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Erbbaurecht. Das Haus im Erbbaurecht auf dem Grundstück fällt an den Erbbaurechtsgeber zurück. Allerdings ist der Erbbau berechtigte nicht verpflichtet, das Gebäude auf dem Grundstück zurückzubauen. Auch fällt beispielsweise die Wohnung im Erbbaurecht nicht ohne Entschädigung an den Grundstückseigentümer zurück. Der Grundstückseigentümer ist verpflichtet dem Erbbau berechtigten eine Vergütung in Höhe von zwei Dritteln des Verkehrswertes zum Zeitpunkt des Heimfalls, als Entschädigung zu zahlen.

Für die Bereitstellung des Grundstücks durch den Erbbaurechtsgeber an den Erbbau berechtigten wird im Erbbauvertrag der jährlich zu zahlende Erbbauzins vereinbart.

Woher kommt das Erbbaurecht bzw. die Erbpacht?

Das Erbbaurecht ist eine Sonderform im Grundstücksrecht und wird seit dem Jahre 1919 in Deutschland im Gesetz über das Erbbaurecht (Erbbaurechtsgesetz) geregelt. Das Gesetz dient der Förderung des Wohnungsbaus. Es soll Menschen mit geringeren finanziellen Mitteln die Möglichkeit geben, ein Haus im Erbbaurecht oder zumindest eine Wohnung im Erbbaurecht erwerben zu können.

Der Begriff der Erbpacht stammt aus dem landwirtschaftlichen Nutzungsgebrauch. Die Erbpacht umfasste eine zeitlich unbegrenzte Nutzung einer bestimmten landwirtschaftlichen Fläche gegen Zahlung des Pachtzinses. In Deutschland ist diese Form der Nutzung landwirtschaftlicher Flächen inzwischen gesetzlich nicht mehr zulässig.

Im Sprachgebrauch hat sich der Begriff der Erbpacht als Bezeichnung für das Erbbaurecht fälschlicherweise etabliert.

Erbbauzins: Definition und Berechnung?

Der Erbbauzins bezeichnet die jährlich vom Erbbau berechtigten an den Grundstückseigentümer zu zahlende Gebühr für die Überlassung und Nutzung des Baugrundstücks. Die gesetzliche Regelung zum Erbbauzins findet sich im Erbbaurechtsgesetz in der ursprünglichen Fassung von 1919.

Die Höhe des Erbbauzinses ist von den Vertragsparteien im Erbbauvertrag frei verhandelbar. Es gibt hierfür keine gesetzliche Regelung. In der Praxis hat sich ein Erbbauzins in einer Bandbreite von drei bis fünf Prozent pro Jahr etabliert. Eine mögliche Variante für Zinsanpassungen während der langen Vertragsdauer ist die Einbeziehung des Verbraucherpreisindexes, um möglichen inflationären Tendenzen zu begegnen.

Rechenbeispiel:

Grundstückswert EUR 100.000
vertraglich vereinbarter Erbbauzins: 3 % p.a.
jährliche Belastung für den Erbbau berechtigten aus dem Erbbauvertrag EUR 3.000

Wie hoch ist die Grunderwerbssteuer bei der Erbbaurecht Immobilie?

Wenn man ein Grundstück mit Erbbaurecht kaufen möchte, fällt Grunderwerbssteuer an. Zur Bemessung der Höhe der Grunderwerbssteuer benötigt man die folgenden Faktoren:

Jahreswert der Höhe des Erbbauzinses in Euro
Wert aus der Vervielfältigertabelle gemäß BewG Anlage 9a (zu § 13)
Höhe der Grunderwerbssteuer in Prozent des jeweiligen Bundeslandes für den Immobilienkauf

Jahreswert der Höhe des Erbbauzinses in Euro
Der Wert ergibt sich aus dem monatlich zu zahlenden Erbbauzinses multipliziert mit 12 auf den Jahreswert.

Wert aus der Vervielfältigertabelle gemäß BewG Anlage 9a (zu § 13)
Anhand dieser Tabelle wird die Restlaufzeit des Erbbaurechtes ermittelt. Eine kurze Restlaufzeit ergibt einen niedrigen Vervielfältigungsfaktor; eine lange Restlaufzeit einen höheren Wert.

Höhe der Grunderwerbssteuer in Prozent des jeweiligen Bundeslandes für den Immobilienkauf
Die Höhe des Prozentsatzes für die Grunderwerbssteuer variiert von Bundesland zu Bundesland. In Bayern und Sachsen liegt der günstigste Wert bei 3,5 %, während in den Bundesländern Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5 % die höchsten Sätze für Grunderwerbssteuer zu zahlen sind.

Hier ein Rechenbeispiel für die Berechnung der Grunderwerbssteuer, wenn man ein Erbbaurecht kaufen möchte:

300 Euro monatlicher Erbbauzins x 12 = Jährlicher Erbbauzins von 3.600 Euro
Vervielfältiger bei einer Restlaufzeit des Erbbaurechtes von 80 Jahren = 18,424
3.600 Euro Erbbauzins x Vervielfältiger 18,424 = Gegenleistung Euro 66.326,40
Euro 66.326,40 x 3,5 % Grunderwerbssteuer beispielsweise in Bayern = Euro 2.321,42 zu zahlende Grunderwerbssteuer

Wie hoch ist die Grundsteuer beim Erbbaurecht Grund?

Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt bei einem Haus im Erbbaurecht oder einer Wohnung im Erbbaurecht genau so wie bei einem normalen Grundstück auch. Es gibt hier keine Besonderheiten zu beachten. Die Ermittlung der Grundsteuer erfolgt auf Basis des Einheitswertes des Grundstücks multipliziert mit dem jeweiligen Hebesatz der Gemeinde, in dem sich das Grundstück befindet. Aktuell (Stand: 2019) wird eine Neuberechnung der Grundsteuer durch die Bundesregierung angestrebt.

Die Grundsteuer ist vom Erbbau berechtigten zu zahlen. Für den Fiskus ist nicht von Bedeutung, wer der juristische Eigentümer (Erbbaurechtsgeber) des Grundstücks ist, sondern wer das Grundstück wirtschaftlich nutzt (Erbbau berechtigter).

Wie verkauft man eine Immobilie mit einem Erbbaurecht?

Der Verkauf als Erbbaurecht Immobilie unterliegt vom Grundsatz her keinen Besonderheiten hinsichtlich der Verkaufsverhandlungen. Vor Abschluss des Kaufvertrages sollte sich der Erbbau berechtigte die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers einholen. Der Erbbaurechtsgeber kann sich in der Regel nicht gegen einen Verkauf der Immobilie sperren.

Lediglich wenn nachgewiesen ist, dass der neue Käufer nicht in der Lage ist, den im Erbbauvertrag vereinbarten Erbbauzins zu zahlen, hat der Erbbaurechtsgeber das Recht, den Immobilienverkauf zu blockieren. In einem Verkaufsfall ist es sinnvoll, die Laufzeit des Erbbauvertrages für den Käufer der Immobilie bei einer kurzen Restlaufzeit mit dem Erbbaurechtsgeber neu zu verhandeln.

Wie vermietet man eine Wohnung oder ein Haus auf einem Erbbaurecht Grund?

Die Vermietung als Erbbaurecht Immobilie wird wie ein ganz normaler Mietvertrag durchgeführt. Vermieter ist der Erbbau berechtigte, der mit seinem Mieter den Mietvertrag abschließt. Die Mieteinnahmen stehen ausschließlich dem Erbbau berechtigten als Vermieter zu. Allerdings ist es ratsam, vor Abschluss des Mietvertrages den Erbbaurechtsvertrag genau durchzulesen.

Sollte der Erbbaurechtsgeber eine Klausel im Erbbaurechtsvertrag haben, der seine Zustimmung zu einer Fremdvermietung erforderlich macht, so würde der Erbbau berechtigte gegen den Vertrag Erbbaurecht Immobilie verstoßen. Im schlimmsten Fall kann dieser Verstoß zu einem Heimfall der Immobilie an den Erbbaurechtsgeber führen.

Zusammenfassung

Was könnte einen bewegen, eine Immobilie im Erbbaurecht zu erwerben bzw. zu verkaufen?

Die Geber von Erbbaurechten sind oft die Öffentliche Hand, die Kirchen und Stiftungen, die Grundstücke in besonders attraktiver Lage besitzen. Manchmal spiegelt der Verkehrswert diese Attraktivität (noch) nicht wieder. Insbesondere im gewerblichen Bereich kann der Vorteil der Lage die Nachteile mehr als wettmachen. Hier kann auch die geringere Kapitalbindung eine Rolle spielen.

Die fachkundigen Berater von Immoxander Immobilienmakler München unterstützen Sie gerne bei der Auswahl und der Abwicklung des Erwerbs bzw. des Verkaufs einer bzw. Ihrer Immobilie, sei es im Erbbaurecht oder im Vollerwerb.

Immoxander berät Sie gerne zum Thema: Erbbaurecht?

Sofern Sie weitere Informationen zum Erbbaurecht benötigen, kontaktieren Sie uns gerne unverbindlich.

Wir freuen uns auf Sie!

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