Grundschuld und Briefgrundschuld

Unterschied: Grundbuchschuld oder Briefgrundschuld

Beim Immobilienverkauf oder -kauf sind verschiedenste rechtliche Regelungen zu beachten. Eine davon betrifft den Grundbucheintrag. Es wird bei einer Belastung der Liegenschaft mit einem Kredit grundsätzlich eine Grundbuchschuld eingetragen, die als Briefgrundschuld ausgestaltet werden kann, aber nicht muss.

Grundschuld oder Briefgrundschuld: Fragen & Informationen im Überblick

Wozu dient der Eintrag ins Grundbuch?

Die Grundbuchschuld sichert eine Hypothek auf das Haus ab. Der Kreditgeber erhält einen erstrangigen Grundbucheintrag und kann damit auf das Haus und Grundstück zugreifen, wenn der Kreditnehmer (Hausbesitzer) seine Raten nicht mehr zahlen sollte.

Wenn ein Immobilienverkauf vor vollständiger Tilgung des Darlehens stattfindet, wird entweder der neue Besitzer die Grundbuchschuld (nämlich das Restdarlehen) übernehmen, was leichter mit einer Briefgrundschuld zu regeln ist, oder der bisherige Eigentümer löst die Grund- bzw. Briefgrundgrundschuld gegenüber der Bank ab. Dann nimmt der neue Eigentümer seinerseits ein Darlehen auf, für das seine Bank den entsprechenden Grundbucheintrag erhält.

Welche Unterschiede gibt es zwischen der Grundschuld mit und ohne Brief?

Die Grund- und Briefgrundschuld sind verschieden geregelt. Der prinzipielle Unterschied zwischen einer Grundschuld ohne Brief – der sogenannten Grundbuchschuld – und der Grundschuld mit Brief – sogenannte Briefgrundschuld – besteht darin, dass bei der Grundschuld ohne Brief jede Änderung im Grundbuch einzutragen ist, während das bei der Grundschuld mit Brief nicht erfolgt.

Hier wird vielmehr ein Abtretungsvertrag unterschreiben. Der Brief zur Grundschuld ist ein Wertpapier, das dann abzutreten ist. Eine Grundschuld ist per se daher eigentlich immer eine Briefgrundschuld. Das Wertpapier kann auf den nächsten Gläubiger übertragen werden, es ist hierfür keine Änderung des Grundbuchs nötig. Allerdings muss der Abtretungsvertrag zwingend vorliegen.

Welche Variante ist die gesetzliche Regel?

Die Briefgrundschuld regelt das BGB in den §§ 1192 Absatz 1 und 1116. Diese Grundschuld mit Brief ist eigentlich die gesetzliche Regel. Allerdings finden wir in der Praxis viel häufiger die Grundbuchschuld (auch: Buchgrundschuld).

Ob die Grundbuchschuld als Briefgrundschuld "verbrieft" ist, lässt sich im Grundbuch feststellen. Dort muss ein Ausschluss der Brieferteilung eingetragen sein ("Grundschuld ohne Brief" nach §§ 1192 Absatz 1, 1116 Absatz 2 Satz 3 BGB). Wenn das Grundbuch nur eine Grundschuld vermerkt, ist es die Variante mit Brief.

Vor- und Nachteile beider Varianten

Die Variante mit Brief hat den Vorteil, dass anstelle des erneuerten (kostenpflichtigen und aufwendigen) Grundbucheintrags nur die Abtretungserklärung nötig ist. Auf diese Weise kann unter anderem das Grundbuch den Grundstückseigentümer als Gläubiger ausweisen.

Das wäre die sogenannte Eigentümergrundschuld. Der eigentliche Gläubiger kann dennoch dessen Hausbank sein, weil der verbriefte Wert an sie abgetreten wurde. Das spielt bei Rechtsstreitigkeiten um das Eigentum eine Rolle. Allerdings hat die Verbriefung auch Nachteile, die gleichzeitig zu den Vorteilen der Grundbuchschuld führen:

Auch die Ausfertigung des Briefes ist nicht ganz kostenlos. Sie kostet beim Grundbuchamt eine 1⁄4-Gebühr (§ 71 KostO).
Wenn die Bank als Inhaber des Wertbriefes ihre Grundschuld einlösen möchte, muss sie den Brief vorlegen (§§ 1192 Absatz 1, 1160 BGB), wenn es der Eigentümer verlangt. Die Vorlage wird auch bei jeder Erneuerung des Grundbuches und beim Empfang des Versteigerungserlöses verlangt. Das ist bürokratisch, gilt aber nicht als problematisch, solange der Kreditgeber eine Bank ist, die Ordnung in ihren Büchern hält (der Normalfall). Privatleute, die jemandem ein Haus finanzieren, müssen darauf achten, dass sie den Wertbrief nicht verlieren.
Wenn es bedauerlicherweise zu einem Briefverlust kommt, folgt ein gerichtlich angeordnetes Aufgebotsverfahren (§§ 946 ff, 1003 ff ZPO, § 1162 BGB). Damit wird der Brief für kraftlos erklärt. Er hat also keine Wirkung mehr, wenn ihn noch jemand finden sollte (in Nachlässen gelegentlich der Fall). Es muss ein neuer Brief erstellt werden. Das wird für den eigentlichen Inhaber meistens teuer.

Der eigentliche Eintrag ins Grundbuch, das ja amtlich aufbewahrt wird, ist also sicherer. Das dürfte der Grund sein, warum er häufiger gewählt wird.

Wozu dient die Grundschuld?

Sie sichert den Kreditgeber ab. Nur selten bezahlt jemand ein Haus mit Grundstück in bar bzw. aus seinem Barvermögen ohne eine Finanzierung. In der Regel gewährt die Bank ein Darlehen und erhält dafür den Eintrag einer Grundschuld. Diese besagt, dass die Bank bis zur Tilgung dieser Grundschuld Zugriff auf die Liegenschaft hat. Diesen übt sie auch aus, wenn der Eigentümer und Darlehensnehmer seine Kreditraten nicht mehr zahlt. Die Bank wird dann das Haus und Grundstück verkaufen. Dazu ist sie aufgrund der vorliegenden Grundschuld berechtigt.

Die Eintragung der Grundschuld ins Grundbuch veranlasst der vom Eigentümer beauftragte Notar. Wenn das Darlehen vollständig getilgt ist, wird die Grundschuld wieder gelöscht. Sie kann aber auch im Zuge einer Transaktion – Verkauf der Liegenschaft – übertragen werden. Juristisch wird das Grundrecht dem deutschen Sachenrecht zugeordnet. Es ist ein Grundpfandrecht, das Gläubiger – in der Regel die finanzierende Bank – als Sicherheit verlangen. Der § 1191 Absatz 1 BGB definiert Grundschuld wie folgt: Ein Grundstück kann in der Weise belastet werden, dass an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist.

Die Grundschuldbestellung

Der Käufer, der eine Liegenschaft per Darlehen finanziert, wird erst zu deren Eigentümer, wenn die Grundschuld im Grundbuch eingetragen wurde. Nachdem dies geschehen ist, zahlt die Bank das Darlehen aus. Das Geld wird auf ein Notaranderkonto überwiesen, der Notar überweist es an den Verkäufer. Diese sogenannteGrundbuchbestellung muss pünktlich erfolgen. Der Kaufpreis hat nämlich laut Kaufvertrag eine Fälligkeit.

Wenn der Käufer bis zu diesem Zeitpunkt den Eintrag der Grundschuld noch nicht veranlasst hat, fehlt ihm die Darlehenssumme für die Transaktion. Der Verkäufer wird dann Verzugszinsen verlangen. Dieser Vorgang ist durchaus bedeutsam, denn eine Grundschuldbestellung dauert in manchen Regionen bis zu acht Wochen. Daher sollte sich der Käufer um die Grundbuchbestellung sofort nach der Unterzeichnung des Darlehensvertrages mit der Bank kümmern. Wenn der Notar diesen beurkundet hat, ist die Grundbuchbestellung sofort möglich.