Nießbrauch und Nießbrauchrecht

Bedeutung Nießbrauch und Rechte des Nießbrauchers

Der Nießbrauch ist eine Sonderform der Eigentumsregelung an einer Sache. Normalerweise stehen dem Eigentümer beispielsweise einer Immobilie folgende Rechte zu:

• Recht auf Eigentum an der Immobilie

• Recht auf Verfügung über die Immobilie

• Recht auf Nutzung der Immobilie

• Recht auf Fruchtziehung aus der Immobilie

Das Nießbrauchrecht ist im Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unter dem § 1030 und folgenden geregelt. Der Originaltext des § 1030 lautet wie folgt:

(1) Eine Sache kann in der Weise belastet werden, dass derjenige, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, berechtigt ist, die Nutzungen der Sache zu ziehen (Nießbrauch).

(2) Der Nießbrauch kann durch den Ausschluss einzelner Nutzungen beschränkt werden.

Die häufigste Form des Nießbrauchs ist das lebenslange Recht, eine Immobilie zu bewohnen und alle Nutzungen daraus zu ziehen. Hiervon zu unterscheiden bzw. abzugrenzen ist das Wohnrecht, welches hier lediglich das Bewohnen des Gebäudes oder Teilen eines Gebäudes gestattet, während beim Nießbrauch das Recht zur Nutzung und Fruchtziehung vom Eigentümer auf einen Dritten übertragen wird und der Eigentümer sich nur das Verkaufsrecht vorbehält.

Somit gilt, der Nießbraucher darf nicht nur lebenslang in der Immobilie wohnen, sondern bleibt weiterhin auch wirtschaftlich für Sie verantwortlich. Der Nießbraucher kann also Erträge erwirtschaften, indem er die Immobilie vermietet, allerdings wird vorausgesetzt, er pflegt das Haus/die Wohnung im Sinne des Eigentümers.

Auch ist es üblich, dass der Nießbraucher, im Laufe seiner Nutznießung, alle zum Eigentum zählenden Lasten trägt.

Die Begründung des Nießbrauches mit der Übertragung der entsprechenden Rechte bedarf der notariellen Beurkundung und wird anschließend in das entsprechende Grundbuch als Belastung in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) eingetragen. In der Regel erhält das Nießbrauchrecht für ein Haus oder eine Wohnung die erste Rangstelle im Grundbuch.

Nach erfolgter Eintragung des Nießbrauchrechts sieht die Verteilung der Rechte an der Immobilie im vorgenannten Beispiel wie folgt aus:

Rechte des Eigentümers:

• Recht auf Eigentum an der Immobilie

• Recht auf Verfügung über die Immobilie

Rechte des Nießbrauchers:

• Recht auf Nutzung der Immobilie

• Recht auf Fruchtziehung aus der Immobilie

Wird das Haus/die Wohnung verkauft, bleibt das Nießbrauchrecht weiterhin im Grundbuch eingetragen und erlischt erst nach Ablauf einer zuvor festgelegten Dauer oder mit dem Ableben des Nießbrauchers.

Fragen & Antworten zum Nießbrauchrecht bei Immobilien - Überblick:

• Welche unterschiedlichen Formen beim Nießbrauch gibt es?

• Was unterscheidet das Nießbrauchrecht vom Wohnrecht?

• Was bringt dem Eigentümer die Eintragung eines Nießbrauchrechts für eine Immobilie?

• Wie und Wo wird ein Nießbrauchrecht eingetragen?

• Ist ein Nießbrauchrecht übertragbar?

• Welche Pflichten entstehen bei dem Nießbrauchrecht an einer Immobilie?

• Wenn der Eigentümer stirbt: Was passiert mit dem Nießbrauchrecht?

Fragen & Antworten zum Nießbrauchrecht bei Immobilien 

Die unterschiedlichen Formen

Welche unterschiedlichen Formen beim Nießbrauch gibt es?

Im Nießbrauchrecht gibt es vier weitere Sonderformen der Niebrauchvergabe,die wir hier im Detail erklären:

• Quotennießbrauch

• Bruchteilsnießbrauch

• Vorbehaltsnießbrauch

• Zuwendungsnießbrauch

• Quotennießbrauch

Der Quotennießbrauch regelt die Nutzung und Fruchtziehung des Nießbrauchers für lediglich einen bestimmten Teil beispielsweise des Obstgartens auf einem Grundstück. Der übrige Teil des Grundstücks, in diesem Beispiel mit dem Haus bleibt im alleinigen Eigentum des Grundstückseigentümers.

Bruchteilsnießbrauch

Bei dem Bruchteilsnießbrauch handelt es sich in der Regel um ein Grundstück, welches im Eigentum mehrerer Eigentümer steht. Ein Mehrfamilienhaus ist im Eigentum von drei Personen. Wenn einer der drei Eigentümer einen Nießbrauch für eine andere Person als Nießbraucher bestellt, so gilt das Nießbrauchsrecht in diesem Beispiel nur für den Anteil des Eigentümers, der den Nießbrauch bestellt hat. Den anderen beiden Eigentümern der Gemeinschaft bleiben alle Rechte aus dem Grundstück erhalten.

Vorbehaltsnießbrauch

Der Vorbehaltsnießbrauch regelt die Rechte des bisherigen Eigentümers bei einem Verkauf seines Grundstücks, sofern der bisherige Eigentümer den Nießbrauch an seinem zum Verkauf stehenden Grundstück behalten soll. Nach der Grundstücksübertragung auf den neuen Eigentümer wandelt sich der Vorbehaltsnießbrauch in ein festes Nutzungsrecht als Nießbrauch für den bisherigen Eigentümer auf dem verkauften Grundstück um.

Zuwendungsnießbrauch

Beim Zuwendungsnießbrauch wird das Recht auf den Nießbrauch an eine dritte Person eingeräumt. Im Unterschied zum normalen Nießbrauch kann die Einräumung des Rechtes unentgeltlich, teilweise entgeltlich oder auch voll entgeltlich erfolgen. Durch diese Regelung fließen Teile der Fruchtziehung aus dem Nießbrauch bei der teilweise Entgeltlichen oder voll entgeltlichen Nutzung wieder an den Grundstückseigentümer zurück.

Unterschied zum Wohnrecht

Was unterscheidet das Nießbrauchrecht vom Wohnrecht?

Im Sprachgebrauch werden im Zusammenhang mit Immobilien der Begriff Nießbrauchrecht für ein Haus bzw. eine Wohnung gerne mit dem Begriff Wohnrecht verwechselt. Juristisch gesehen gibt es eine deutliche Unterscheidung mit der Konsequenz, dass das Nießbrauchrecht deutlich weitergehender ist als das Wohnrecht.

Wohnrecht

Das Wohnrecht gestattet dem Begünstigten lediglich das alleinige Recht die Wohnung zu bewohnen und zu nutzen. Weitere darüber hinaus gehende Rechte (insbesondere das Recht zur Weitervermietung an einen Dritten) besitzt der Inhaber eines Wohnrechts nicht.

Nießbrauchrecht

Beim Nießbrauch ist der Nießbraucher gleichfalls berechtigt, die Wohnung selbst zu bewohnen und zu nutzen. Darüber hinaus kann der Nießbraucher die Wohnung auch an einen Dritten weitervermieten und die Mieterträge aus der Fremdvermietung für sich selbst behalten.

Vorteile der Eintragung

Was bringt dem Eigentümer die Eintragung eines Nießbrauchrechts für eine Immobilie?

Das Nießbrauchrecht bei einer Immobilie gibt dem Eigentümer die Möglichkeit seine gesamten Rechte (wie im ersten Kapitel dieses Ratgebers beschrieben) aufzuteilen und neu zu bestimmen.

Besonders im Zuge der vorweggenommenen Erbfolge ist der Einsatz des Nießbrauchrechts eine oft praktizierte Maßnahme, um bestehende Gestaltungsspielräume im Schenkungsrecht wahrzunehmen. Diese Optionen werden gerne bei der Vermögensübertragung im familiären Rahmen durchgeführt.

Beispiel:

Im Rahmen der Schenkungsfreibeträge übertragen die Eltern zu Lebzeiten Teile Ihres Grundbesitzes auf die Kinder. Gleichzeitig erfolgt die Eintragung des Nießbrauchrechts (beispielsweise bei Häusern oder Wohnungen) zugunsten der Eltern. Bei dieser Konstruktion werden die Kinder zu Eigentümern des Grundbesitzes, während die Nutzung und Fruchtziehung aus der Immobilie bis zum Ableben den Eltern zustehen.

Eintragung: Wie und Wo?

Wie und Wo wird ein Nießbrauchrecht eingetragen?

Das Nießbrauchrecht im Zusammenhang mit Grundvermögen setzt zunächst die dingliche Einigung zwischen den Beteiligten (Grundstückseigentümer und Nießbraucher) voraus. Die Bestellung des Nießbrauchs erfolgt bei einem Notar und wird in einer notariellen Urkunde von den Beteiligten dokumentiert.

Im Anschluss daran veranlasst der Notar die Eintragung des Nießbrauchs beim Grundbuchamt. Das Grundbuchamt verfügt die Eintragung des Nießbrauchs als Belastung in Abteilung II des Grundbuchs des Grundstückseigentümers.

Verkauf oder Vererbung

Ist ein Nießbrauchrecht übertragbar?

Das Nießbrauchrecht ist nicht übertragbar und kann auch nicht verkauft oder vererbt werden. Wenn der Nießbraucher stirbt, kann das Nießbrauchrecht nach Vorlage der Sterbeurkunde beim Grundbuchamt gelöscht werden.

Anders ist die Rechtslage für das Nießbrauchrecht bei Verkauf der Immobilie. Das Nießbrauchrecht bleibt in diesem Falle bestehen und der neue Eigentümer muss den bestehenden Nießbrauch gegen sich gelten lassen. Allerdings wird das Nießbrauchrecht bei Verkauf der Immobilie durch einen Gutachter bewertet. Der geschätzte Restnutzungswert des Nießbrauchrechts mindert im Allgemeinen den Kaufpreis einer Immobilie bei einem möglichen Verkauf.

Die entstehenden Pflichten

Welche Pflichten entstehen bei dem Nießbrauchrecht an einer Immobilie?

Der Nießbraucher geht die folgenden Verpflichtungen im Zusammenhang mit dem Grundbesitz ein:

• Erhalt der Immobilie

• ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Immobilie

• Versicherung der Immobilie

Zusätzlich trägt der Nießbraucher im Nießbrauchrecht bei einer Immobilie die gewöhnlichen öffentlichen Lasten mit Ausnahme eventuell anfallender Erschließungskosten. Wirtschaftlich gesehen tritt er damit fast an die Stelle des Eigentümers der Immobilie.

Der Nießbraucher ist allerdings nicht verpflichtet, über die anfallenden Bewirtschaftungskosten hinaus entstehende Kosten, für die Modernisierung der Immobilie zu tragen. Diese Verpflichtung obliegt weiterhin dem Grundstückseigentümer.

Zu den folgenden Handlungen ist der Nießbraucher nicht berechtigt:

• Umgestaltung oder Veränderung der Immobilie in wesentlichen Teilen

• Belastung der Immobilie mit Finanzierungsgrundschulden ohne Zustimmung des Eigentümers

Was geschieht bei Ableben?

Wenn der Eigentümer stirbt: Was passiert mit dem Nießbrauchrecht?

Das Nießbrauchrecht bei Immobilien sieht bei Ableben des Eigentümers des Grundstücks keine Einschränkungen des Rechts auf Nießbrauch für den Nießbraucher vor. Wenn das Nießbrauchrecht für den Nießbraucher auf Lebenszeit bestellt wurde, bleibt das Recht auch nach dem Tode des Grundstückseigentümers bestehen.

Es besteht aber die Möglichkeit, bei Bestellung des Nießbrauches eine Vereinbarung zu treffen, dass im Falle des Ablebens des Grundstückseigentümers auch das Recht auf Nießbrauch erlischt. In diesem Falle fällt das unbelastete Grundstück den Erben des Grundstückseigentümers zu.