Immobilienverrentung

Die Immobilienverrentung - Eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienverkauf

Immobilienverrentungen sind eine attraktive Alternative zum klassischen Immobilienverkauf und gelten als echte Win-Win-Situation für Käufer und Verkäufer. Mithilfe eines Verrentungsmodells können Eigentümer, die bereits etwas älter sind, lebenslang in ihrer Immobilie wohnen und ihren Enkeln so zum Beispiel ein Vorerbe ausschütten. Wer sich für eine Verrentung entscheidet, muss für die Finanzierung keinen Kredit bei einer Bank aufnehmen, sondern kann die Tilgung der Raten aus seinen laufenden Einkünften.

Wichtige Themen und Informationen im Überblick:

• Die Verrentung einfach erklärt

• Mögliche Alternativen

• Wann macht eine Immobilienverrentung Sinn?

• Der Ablauf

• Die Vorteile 

• Die Nachteile

• Fazit

Immobilienverrentung: Wichtige Themen und Informationen

Die Verrentung einfach erklärt

Auf Grund des demographischen Wandels, der sich in den nächsten Jahren weiter in Deutschland zuspitzen wird, droht unser Rentensystem zu kollabieren. Wenn die Lebenserwartung immer weiter steigt und es immer mehr Rentner gibt, wird die jüngere Generation die Zahlung der Renten nicht mehr aus eigener Kraft stemmen können. Aus diesem Grund werden alternative Rentenmodelle immer interessanter. Diese bieten, speziell im Bereich Immobilien, viel Sicherheit und Beständigkeit.

Anders als bei einem klassischen Immobilienverkauf kommt es bei einer Immobilienverrentung nicht zu einer eimaligen Kaufpreiszahlung. Bei der Verrentung erfolgt die Zahlung des Kaufpreises über monatlich vorab festgelegte und verzinste Ratenzahlungen. Die Höhe der monatlichen Raten basiert auf übliche versicherungsmathematische Grundsätze sowie auf die Rentenfaktoren des Statistischen Bundesamtes.

Darüber hinaus kann der Verkäufer mit dem neuen Eigentümer vereinbaren, dass ein lebenslanges Wohnrecht nach dem Immobilienverkauf gewährt wird.

Im Vergleich zu einer klassischen Finanzierung hat die Verrentung den Vorteil, dass die Gestaltung des Kauf- und Verrentungsvertrages sehr frei erfolgen kann. Geldinstitute geben hier keine Richtlinien vor. Zudem können Erbstreitigkeiten vermieden werden, da die Nutzung des Immobilienvermögens bereits unter den Lebenden geregelt werden kann.

Mögliche Alternativen

Die attraktivste Alternative zur Verrentung ist sicher der Verkauf mit Nießbrauch. Durch diese Art des Immobilienverkaufs sichert sich der Verkäufer unter anderem das Recht, die Immobilie weiter zu vermieten, anstatt selber in dieser zu wohnen. Dies bietet ein Höchstmaß an Flexibilität.

Eine weitere Alternative stellt der Rückmietverkauf dar. Hier wird die Immobilie an einen Käufer veräußert, jedoch mit lebenslangem Wohnrecht für den bisherigen Eigentümer. Dies ermöglicht es, das Eigenheim zu verkaufen und dennoch weiterhin darin zur Miete zu wohnen. Der Verkaufserlös kann genutzt werden, um sich finanziell abzusichern oder andere Investitionen zu tätigen. Diese Alternative zur Immobilienverrentung bietet Flexibilität und Sicherheit im Alter.

Auch ein klassischer Verkauf kann eine lohnenswerte Alternative darstellen, wenn mit dem Verkaufserlös ein günstigeres Objekt gekauft wird. Die Differenz kann, anders als die monatlichen Renten bei einer Immobilienverrentung, frei selbstständig verwaltet werden.

Wann macht eine Immobilienverrentung Sinn?

Eine Immobilienverrentung bietet sich insbesondere für ältere Menschen an. Durch eine Verrentung haben Senioren den Vorteil, in ihrem ehemaligen Wohneigentum wohnen bleiben zu dürfen und gleichzeitig durch den Verkauf monatlich eine Kaufpreisrate zu erhalten. Durch die Kaufpreisrate können sich Rentner viele Wünsche, wie zum Beispiel luxuriöse Reisen oder teure Hobby leisten, ohne dabei auf jeden Cent achten zu müssen. Die Erträge gelten als lohnenswerte Ergänzung zur oftmals recht schmalen staatlichen Rente.

Außerdem wird den Senioren viel Arbeit abgenommen. Für die Instandsetzung und Verwaltung der Immobilie ist in der Regel der neue Eigentümer zuständig. Gerade im Alter ist dies eine große Erleichterung. Viele Rentner sind körperlich nicht mehr in der Lage, kleine Reparaturen selbst vorzunehmen oder Termine mit Handwerkern zu koordinieren.

Bezüglich ihres Wohnortes bleiben Senioren dank der Verrentung sehr frei. Obwohl vielleicht ein lebenslanges Wohnrecht gewährt wurde, können die betagten Herrschaften das Objekt jederzeit verlassen und beispielsweise in eine zentralere Wohnung oder ein Seniorenheim ziehen. Sollte ein Senior das Objekt beispielsweise nach fünf Jahren verlassen, weil er zentraler wohnen muss, um Ärzte, Apotheken und Frisöre besser erreichen zu können, erhöht sich dessen monatliche Rente um den Wert des bisherigen Wohnrechts.

Der Ablauf

Grundsätzlich eignet sich jede Immobilie für eine Immobilienverrentung. In der Praxis gibt es jedoch oft Unterschiede. Ein besonders wichtiger Faktor ist die Lage des Objekts. Wer in einer aufstrebenden deutschen Großstadt oder im Umland einer solchen Immobilieneigentum hat, wird schnell einen Interessenten für das Vorhaben finden. In ländlichen und strukturschwächeren Gegenden hingegen ist dies schwieriger, da finanzielle Anreize fehlen. Darüber hinaus spielt der Zustand der Immobilie eine zentrale Rolle. Wenn ein Investitionsstau erkennbar ist, wirkt sich dies in jedem Fall auf den Preis aus.

Interessenten sollten sich darüber bewusst sein, dass es bei Verrentungen unterschiedliche Modelle gibt. Es wird zwischen dem Nießbrauch, der Leibrente und der Umkehrhypothek unterschieden. Als Basis für die Festlegung des Verkaufspreises dient bei allen drei Modellen das Gutachten eines Sachverständigen.

Beim Nießbrauch zahlt der Käufer den Kaufpreis für die Immobilie in einer Einmalzahlung. In der Zahlung ist ein Abschlag inkludiert. Die Höhe des Abschlags ist abhängig vom Alter des Besitzers. Bei einem 70-Jährigen kann der Abschlag durchaus zwischen 40 bis 50 Prozent betragen. Als Kompensation hat der bisherige Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht in seinem ehemaligen Wohneigentum. Im Falle eines Umzugs in eine andere Wohnung oder in ein Seniorenheim kann die Immobilie sogar bis zum Lebensende weitervermietet werden.

Auch bei der Leibrente wird das Haus verkauft und das Wohnrecht bleibt in den meisten Fällen bestehen. Statt einer einmaligen Zahlung bezahlt der Käufer das Objekt in Form von monatlichen Raten. Ob die Leibrente für den Verkäufer lohnenswert ist, hängt primär von dessen Alter ab. Es ist unbedingt ratsam, eine Mindestlaufzeit für die Rentenzahlung zu vereinbaren. Bei einem frühen Tod können dann die Nachkommen bis zum Ende der Vertragslaufzeit profitieren. Auch die sogenannte "Rückfallklausel" ist unbedingt empfehlenswert. Diese Klausel sieht vor, dass die Immobilie an den Senior zurückfällt, wenn der Käufer pleite ist und die Rente nicht mehr zahlen kann. Zusätzlich zur Rückfallklausel sollte auch die Zuständigkeit für die Instandsetzung der Immobilie vertraglich festgehalten werden. Außerdem ist zu klären, was passiert, wenn der Senior aus dem Objekt auszieht. Zur Sicherheit sollte ein lebenslanges Wohnrecht vereinbart werden.

Bei einer Umkehrhypothek bleibt der Rentner offiziell weiter Eigentümer der Immobilie und darf auch weiterhin in dieser wohnen. Um seine wirtschaftliche Situation zu verbessern, nimmt der Senior ein Darlehen gegen die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuchamt auf. Dem Senior wird dann entweder eine Einmalzahlung oder eine wiederkehrende monatliche Rate gewährt.

Da das Darlehen nicht getilgt wird, steigen die Zinsen und sonstigen Gebühren immer weiter an. Binnen eines Jahrzehnts kann sich die Kreditschuld so theoretisch verdoppeln. In der Praxis ist ein Darlehen nur zwischen ca. 15 bis 35 Prozent des Immobilienwerts möglich.

Die Vorteile

Prinzipiell bietet die Verrentung von Immobilien gerade Senioren eine große finanzielle Sicherheit. Durch Immobilienverrentungen erhalten Senioren monatliche Ratenzahlungen, die die teils sehr geringe staatliche Rente ergänzen können und so ein sorgenfreies Leben ermöglichen. Zudem erhält der Senior ein lebenslanges Wohnrecht in seinem bisherigen Wohneigentum. Er muss so seine gewohnte Umgebung nicht verlassen.

Dies ist gerade für betagte Menschen ein großer Vorteil, da sich diese schwer damit tun, sich in einer ungewohnten Umgebung einzuleben. Vorteilhaft ist außerdem, dass vertraglich vereinbart werden kann, dass sich der Käufer um die Instandhaltung und Verwaltung des Objekts kümmern muss. Auch dies ist für die meisten älteren Menschen eine große Erleichterung. Senioren können darüber hinaus von niedrigen Steuerbelastungen profitieren, die im Rahmen der Immobilienverrentung anfallen.

Die Nachteile

Der größte Nachteil der Verrentung von Immobilien ist, dass alle Modelle zu Lasten etwaiger Erben gehen. Durch die Verrentung wird der Wert der Immobilie nämlich sehr geschmälert. Des Weiteren kann der Käufer in Finanzierungsschwierigkeiten geraten, da mögliche Kreditgeber fast immer sehr hohe Gebühren zur Absicherung gegen das Langlebigkeitsrisiko verlangen.

Hinzu kommt, dass es vielen Privatpersonen schwer fällt, den Verkehrswert korrekt und objektiv einzuschätzen. Auch die Höhe der monatlichen Rentenzahlung ist für Laien oft nur schwer zu bestimmen. Es ist daher unbedingt ratsam, sich intensiv mit dem Thema vorab zu beschäftigen und keinesfalls unter Zeitdruck einen Immobilienverrentungsvertrag zu unterzeichnen.

Bei Fragen oder Problemen ist ein Immobilienmakler auf jeden Fall der richtige Ansprechpartner. Immobilienmakler kennen sich dank ihrer fundierten Ausbildung und ihrer Erfahrung bestens auf dem Immobilienmarkt aus und können daher die Höhe des Kaufpreises sowie der Rentenzahlungen schnell und präzise ermitteln. Auf keinen Fall sollten Interessenten ausschließlich auf den Rat des Anbieters der Verrentung hören.

Fazit

Mit einer Immobilienverrentung sind sowohl Vorteile als auch Nachteile verbunden. Eine Immobilienverrentung kann sich finanziell durchaus lohnen. Besonders für Senioren sind die unterschiedlichen Modelle sehr lohnenswert. Interessenten sollten sich jedoch vor dem Vertragsabschluss ausführlich mit dem Thema beschäftigen und für die Abwicklung einen seriösen Profi engagieren.

Gerade weil das Thema Immobilienverrentung sehr komplex ist, ist es für Laien so gut wie unmöglich, den Verrentungswert zuverlässig zu bestimmen. Gerade unseriöse Anbieter verlassen sich darauf, besonders ältere Menschen leicht betrügen zu können. Nach Möglichkeit sollten Senioren für Beratungen mit einem Immobilieninvestor immer jüngere Angehörige mitnehmen.

Da eine Immobilienverrentung zudem rechtliche und finanzielle Nachteile nach sich ziehen kann, sollte diese immer mit den Erben vorab besprochen werden.