Zwangsversteigerung

Die Zwangsversteigerung

Eine Zwangsvollstreckung ist ein Vollstreckungsverfahren. Zu Zwangsversteigerungen kommt es immer dann, wenn der bisherige Eigentümer einer Immobilie nicht mehr seine Verbindlichkeiten als Schuldner gegenüber seinen Gläubigern begleichen kann.

Wenn Eigentümer von Immobilien Kreditraten und Rechnungen nicht mehr zahlen können oder wollen, kann der Gläubiger beim örtlich zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf eine Zwangsversteigerung stellen. Der im Rahmen der Versteigerung erzielte Erlös wird dazu verwendet, die Forderungen des Gläubigers zu bedienen.

Vor der Versteigerung wird der Verkehrswert des Objekts von einem Gutachter des Gerichts bestimmt. Bei der Wertermittlung wird das Vergleichsfahren angewandt.

Zwangsversteigerung: Fragen & Informationen im Überblick

Grund der Versteigerung einer Immobilie?

Bei einer Zwangsversteigerung wird immer der Anspruch eines Gläubigers mit staatlichen Machtmitteln durchgesetzt.
Die rechtliche Grundlage von Zwangsversteigerungen sowie von Zwangsverwaltungen trat am 24. März 1987 in Kraft und wurde letztmalig am 07. Dezember 2011 modifiziert.
Eine Versteigerung eines Objekts zielt immer auf die Verwertung von Substanz, die Zwangsverwaltung auf den Ertrag eines Grundstücks ab.

Zur Einleitung des Verfahrens muss der Gläubiger beim Amtsgericht die Versteigerung schriftlich beantragen. Das Ziel des Gläubigers ist es, seine finanziellen Ansprüche durchzusetzen und aus der Immobilie noch möglichst viel Kapital zu schlagen. Bei der Versteigerung spielt es keine Rolle, ob es sich um einen dinglichen Gläubiger handelt. Es ist also unerheblich, ob der Gläubiger über ein im Grundbuch festgehaltenes Recht verfügt oder ob er sonstige Geldforderungen gegenüber dem Schuldner durchsetzen möchte.

Gläubiger können durch eine Versteigerung in das unbewegliche Vermögen vollstrecken und so ihre finanzielle Ansprüche geltend machen. Zum unbeweglichen Vermögen gehören unter anderem Grundstücke und mögliche Aufbauten, Wohnungseigentum, grundstücksgleiche Rechte (beispielsweise ein Erbbaurecht) und Teileigentum.

Ein sehr häufiger Grund für die Versteigerung von Objekten sind Scheidungen, bei denen sich die Ehepartner nicht auf eine gütliche Lösung für das Objekt einigen können.
Sollte einer der Ehepartner beim Amtsgericht den Antrag auf eine Teilungsversteigerung stellen, kann eine Zwangsversteigerung gerichtlich angeordnet werden.

Die Chancen?

Für Kaufinteressenten sind Versteigerung von Immobilien eine interessante Möglichkeit, eine Bestandsimmobilie kostengünstig zu erwerben. Erfahrungsgemäß liegt der finale Verkaufspreis einer Immobilie, die in einer Versteigerung gekauft wird, meist weit unter dem Verkehrswert. Weil die 5/10 Regel verfällt, gilt dies insbesondere für Versteigerungen durch den Zweittermin.

Auch die Nebenkosten des Kaufs sind im Vergleich zu den Nebenkosten des Kaufs bei einem "normalen" Immobilienkauf bei Zwangsversteigerungen in der Regel niedriger. Bei zwangsversteigerten Objekten fallen nämlich keine Notargebühren und Maklerkosten an.

Vorteilhaft bei Zwangsversteigerungen ist auch, dass die Amtsgerichte sehr seriös und transparent arbeiten. Lange vor der Versteigerung können sich Kaufinteressenten unbürokratisch über alle Belastungen und Verbindlichkeiten, welche gegebenenfalls noch auf dem Grundstück liegen, informieren. Zudem liegt ein Wertgutachten vor. In diesem Gutachten sind eventuelle Baumängel aufgeführt. Da die vorhandenen Unterlagen sehr vollständig sind, müssen Kaufinteressenten nicht zeitaufwendig über die Einzelheiten zur Immobilie recherchieren.

Die Risiken?

Grundsätzlich haben Kaufinteressenten vor Zwangsversteigerungen kein Recht darauf, das Objekt im Vorfeld von innen zu besichtigen. Auch können Meistbietende nicht einfach wieder vom Vertrag zurücktreten. Zudem besteht kein Haftungsanspruch bei Mängeln. Eigentümer und Mieter von Objekten, die in Zwangsversteigerungen gehen, sind nicht dazu verpflichtet, Besichtigungen von Kaufinteressenten oder Mitarbeitern des Gerichts zu erlauben. Im Zweifelsfall ist daher oft nur eine Begutachtungen von außen möglich. Da bei einer solch oberflächlichen Besichtigung nie alle möglichen Mängel erkannt werden können, ist die Gefahr groß, dass auf den Meistbietenden im Nachgang hohe Folgekosten zukommen.

Ein weiterer Nachteil ist, dass einmal abgegebene Gebote bei der Versteigerung nicht mehr zurückgezogen werden können. Ein schon abgegebenes Gebot zählt vor Gericht als Vertragsabschluss. Kaufinteressenten sollten sich auf Grund dieser strengen Regelung vor dem Kauf unbedingt über die Chancen und Risiken im Rahmen eines Immobilienerwerbs bei einer Versteigerung im Klaren sein. Ein "kopfloses" Mitbieten sollte im eigenen Interesse unbedingt unterlassen werden.

Käufer von Immobilien aus Zwangsversteigerungen sollten außerdem im Hinterkopf behalten, dass nicht alle Immobilien direkt nach dem Erwerb bezugsfertig sind. Gegebenenfalls ist das Objekt noch vom bisherigen Eigentümer oder einem Mieter bewohnt.

Die Vorbereitung?

Nach Möglichkeit sollten Kaufinteressenten gut vorbereitet in eine Versteigerung (beispielsweise bei Zwangsversteigerungen München) gehen, um möglichen finanziellen Nachteilen bereits im Vorfeld entgegenzuwirken. Die folgenden Schritte gehören zu einer intensiven Vorbereitung auf die Versteigerung:

1. Recherche

Um für sich passende Objekte zu finden, sollten Kaufinteressenten frühzeitig bei Amtsgerichten und regionalen Maklern nach zu versteigernden Objekten und den Versteigerungsterminen fragen.

2. Grundbuchauszug prüfen

Um wichtige Details zum Objekt und zum Grundstück bereits vor der Versteigerung zu erfahren, sollten Kaufinteressenten vor dem Versteigerungstermin den Grundbuchauszug prüfen. Im Grundbuch sind unter anderem mögliche Altlasten und Sondernutzungsrechte Dritter vermerkt.

3. Wertgutachten analysieren

In dem Gutachten zum Objekt, das vom Gericht bereitgestellt wird, können sich potenzielle Käufer über die Lage, den Zustand, die Anschlüsse und den Verkehrswert informieren. Gegebenenfalls kann eine professionelle Einschätzung dieses Gutachtens sinnvoll sein.

4. Besichtigung innen und außen

Grundsätzlich haben Kaufinteressenten vor dem Kauf kein gesetzliches Recht darauf, das Objekt von innen zu besichtigen. Der potenzielle Käufer kann jedoch vor dem Kauf versuchen, Kontakt zum aktuellen Eigentümer oder Mieter aufzunehmen und mit diesem einen Besichtigungstermin im Objekt zu vereinbaren. Sollte es kein Entgegenkommen geben, sollte das Objekt zumindest von außen besichtigt werden.

5. Finanzierung klären

Bereits vor dem Erwerb sollten sich angehende Immobilienkäufer über die Möglichkeiten zur Finanzierung informieren. Dies gilt natürlich auch für Immobilien, die im Rahmen einer Zwangsversteigerung gekauft werden. Bereits nach dem ersten Gebot muss nämlich schon eine Anzahlung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts hinterlegt werden.

6. Selbstorganisation

Wenn ein Gebot für den Erwerb einer Immobilie aus einer Zwangsversteigerung abgegeben wird, müssen Bieter einige Unterlagen vorlegen. Zu diesen Unterlagen gehören unter anderem ein gültiger Personalausweis oder Reisepass, die Anzahlung in Höhe von 10 % des Verkehrswerts sowie eine Vollmachtsurkunde, beziehungsweise ein Vertretungsnachweis.

Nach der Zwangsversteigerung?

Die Bietfrist bei einer Zwangsvollstreckung beträgt immer eine halbe Stunde. Wer innerhalb dieser Zeit das höchste Gebot abgibt, wird zum neuen Eigentümer und direkt bei Gericht als dieser eingetragen. Ab dann hat der Immobilienkäufer sechs Wochen lang Zeit, den Kaufpreis an das Gericht zu zahlen.
Zudem muss der Käufer eine Gebühr zur Höhe von 0,5 % des Kaufpreises für die Eintragung als neuer Eigentümer ins Grundbuch zahlen.
Nachdem das Finanzamt eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausgestellt hat, wird der Käufer als neuer Eigentümer des Objekts im Grundbuch eingetragen. Ein Notartermin ist hierfür nicht notwendig.

Sollte die ersteigerte Immobilie unbewohnt sein, kann der neue Eigentümer theoretisch direkt einziehen. Sollte das Objekt noch vermietet oder vom bisherigen Eigentümer bewohnt sein, kann es zu einer längeren Wartezeit kommen. Dies, da das Objekt unter Umständen geräumt werden muss, bevor der neue Eigentümer einziehen oder das Objekt anderweitig nutzen kann.
Der neue Eigentümer darf direkt nach dem Zuschlag die Räumungsvollstreckung in die Wege zu leiten. Ein Gerichtsvollzieher kann parallel beauftragt werden.

Sicherheitsleistung und Gebotsgrenze?

Wie bereits oben erwähnt, muss ein Kaufinteressent zum Versteigerungstermin eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des Verkehrswertes bereithalten. Dieser Betrag muss, wenn der Gläubiger oder Schuldner darauf bestehen, vorgelegt werden. Zulässig sind nur bestätigte Bundesbankschecks, Bürgschaften einer Bank, Vorab-Überweisungen an das Gericht sowie Verrechnungsschecks, die noch mindestens drei Tage lang gültig sind.

Beim ersten Versteigerungstermin dürfen Gebote in Höhe von weniger als die Hälfte des Verkehrswerts nicht den Zuschlag erhalten. Sollte das Höchstgebot unter 70 % des Verkehrswertes bleiben, darf der Gläubiger den Verkauf verweigern. In Folgeterminen können diese Grenzen gestrichen werden.

Bevor die Bieterrunde beginnt, wird das niedrigste Gebot verkündet. Oft handelt es sich bei dieser Summe um die Verfahrenskosten zuzüglich noch zu zahlender kommunaler Verbindlichkeiten. Diese Summe macht in der Regel einen vierstelligen Betrag aus. Damit ein Gebot in der Bieterrunde zulässig ist, muss dieses mindestens leicht über dem Mindestgebot liegen.
Das niedrigste Gebot kann auch bestehen bleibende Rechte (zum Beispiel eine Grundschuld) beinhalten, welche bereits aus dem Grundbucheintrag bekannt sein sollten. In einem solchen Fall kauft der Meistbietende diese Belastungen mit.

Vorteile der Zwangsversteigerung und des Erwerbs zusammengefasst:

Besonders interessant an dem Erwerb einer Bestandsimmobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung (vor allem bei Zwangsversteigerungen München) ist ohne Frage der niedrige Kaufpreis. Dieser liegt meist deutlich unter dem geschätzten Verkehrswert der Immobilie (oft beträgt der finale Kaufpreis nur etwa 70 % oder noch weniger des vorab geschätzten Verkehrswerts).
Gerade da der Immobilienmarkt heiß umkämpft ist und Objekte immer rarer werden, während die Nachfrage kontinuierlich steigt, bieten Zwangsversteigerungen eine unkomplizierte Möglichkeit, ein Traumobjekt zu einem echten Schnäppchenpreis zu finden.

Auch die Kaufnebenkosten fallen bei Zwangsversteigerungen im Vergleich zu normalen Immobilienkäufen sehr niedrig aus. Zwar muss bei einer Zwangsversteigerung eine sogenannte "Zuschlagsgebühr" gezahlt werden, diese ist jedoch immer niedriger als die üblicherweise anfallenden Notar- und Maklergebühren.
Da bereits vor der Versteigerung ein Gutachter vom Amtsgericht bestellt wird, um den Wert des Objekts zu ermitteln, muss der Höchstbietende für die Kosten des Gutachters nicht aufkommen. Er kann jedoch aus der Vorab-Beauftragung eines Gutachters insofern einen Vorteil ziehen als dass er die Ergebnisse des Gutachtens als Informationsquelle nutzen kann.

Sollten Bieter vorab möglichst viele Informationen zum Objekt gesammelt und eine sichere Finanzierung ausgearbeitet haben, sind Immobilienkäufe im Rahmen einer Zwangsversteigerung in der Regel ein voller Erfolg und finanziell sehr lohnenswert. Die ersten Zahlungen sind dabei sehr schnell fällig, weshalb die geplante Finanzierung unbedingt gut durchdacht und sicher sein sollte.

Gerade in Zeiten, in denen Immobilien sehr knapp sind, bietet eine Versteigerung die Möglichkeit, günstig, unbürokratisch und schnell an ein echtes Traumobjekt zu gelangen.